最近，广州大道中地块挂牌，一下子炸出了好多声音。有人问，杨箕小学纳入铁一管理，含金量能有多高？这块地靠着广州大道中、中山一立交，楼下还有消防站，噪音有多大？这块地旁边就是珠城，地价低，但体量小（建面约1.8万平），产品怎么搞才有看头...当然，不管怎么说，这块地还是有看头的，就我们获取的最新消息，广州本地国企，Y开头，已经去兜底了。至于其他问题，我们继续聊聊。教育，应该是这块地最硬、也是最关键的牌。据我们收到的消息，杨箕小学纳入广铁一中教育集团管理，政府已经在走流程了，大概需要一年时间。也就是说，等到收楼阶段，娃大概率能读上这所“铁一”了。当然，很多同学关心的重点是，杨箕小学加入铁一系，到底含金量能高多少？首先，杨箕小学的水平，其实已经不是很多人认知中的“村小”。硬件上，学校早前完成了整体升级，目前使用的是2016年投用的新校舍，占地约1万平，设备和环境比越秀很多小学更好。再多提一句，现在的杨箕村村民，其实非常重视鸡娃，村内遍布十几家教育机构，中高考喜报还要贴满全村：不过，杨箕小学教育质量，还是褒贬不一，差评多数是前期评价：所以，这也为铁一系进驻创造了预期，“铁一”牌子加身，至少名气能提升一波。另外，还有两点可以期待一下：第一个，是办学水平和教育质量上的提升。铁一系集团旗下学校，实行管理上的“五统一”：统一办学理念、统一育人目标、统一管理模式、统一校园文化、统一质量监控。直白点说，集团会把教学、教研方面的经验辐射到合作学校，加上管理严格，老师负责任，集团内粘性会比较大，口碑普遍不错。而杨箕小学，大概率就是接受越秀铁一的辐射了，毕竟距离近，有先天优势。越秀铁一呢，是铁一系校本部和历史最悠久的校区，实力和沉淀都是杠杠的，在越秀排名仅次于四大豪门。而第二点，体现在小升初阶段。铁一中初中招生，分为直升、点招和电脑分组派位。按目前政策，越秀本部的铁一小学，每年都有一部分名额直升铁一中学。当然，杨箕小学能不能享受到类似政策，目前尚未可知，要等政府后续通知。另一个，在点招上，杨箕小学作为集团校，也会有额外优势。按往年，铁一中发起开放日后，就会启动收集情书和意向登记，然后陆续分批通知RJ，这就是点招（掐尖）。而按铁一系传统，每年发出的鸡腿券都不少，集团子弟兵还有更多偏爱，如果娃成绩也不错，小升初大概率能有个保底。| 越秀铁一中如果娃参与的是电脑分组派位，那就是另一门学问了。参考今年，杨箕小学为第五组，对口小学不少，好的初中竞争激烈，反而是十六中东华、七中东山招生占比最多。所以，如果前边填的志愿都摇不到，最坏情况就是入读这些冷门学校，这个是最大的不确定性。不过，总体来看，越秀还是广州教育最强区，整体水平优秀，加上鸡娃氛围浓厚，教育这块还是优于其他区。再来看噪音问题，这应该算地块最大的bug。这块地旁边就是广州大道中和中山一立交桥，加上配建5000方消防站，噪音到底会有多大？我们在非高峰期（11点-11点半）测过现场分贝，地块内部约为58分贝：58分贝，意味着什么？参考下图可知，50-60分贝是位于普通房间的声音，不算太吵：当然，这是在地面测的声音，而受噪音影响较大的，实际上是30-70米左右的楼层高度，对应的是中高楼层。所以，参考广州大道中地块规划方案，在降噪上也下了一点功夫。首先，住宅尽可能退后，布局在离道路最远的位置，这点确实有效；其次，靠近马路边那一面做成山墙，减少室内噪音。所谓山墙，就是垂直于户型开间方向的墙体，一般都是承重墙，用整面厚实墙体降噪。至于其他的，还要看后续操盘手怎么操作。比如说，加个双层隔音玻璃，在交标再加个降噪设计，多少都能扳回一城。总的来说，广州大道中地块，其实是一块优点和缺点都很明显的地块。它的优点是，享受越秀区的教育，蹭珠江新城的配套，还是越秀少见的新规户型；缺点是受噪音影响，且体量小，是单体楼社区，产品发挥空间有限。讲真，论优点，牌面在越秀区确实过硬。目前，越秀在售新房本就不多，最低6字头，最高去到18万/平，但他们都是上一代户型，而且对口学校都不出彩。还有待售的西苑雅居，学校暂未有定论，确定性比不过广州大道中地块的“铁一”。来看二手，越秀铁一对口楼盘，尽管价格回调了，但三房总价基本是千万级。其他比较热门小区，但凡楼龄新一点的，三房单价多在7.5万/平起，预算至少800万起。10年以内的次新房，如地块旁边的富力东山新天地，还有溢价，单价多在9万/平起步：当然，如果再和天河、海珠的新豪宅相比，那这种唯一性确实会被稀释，毕竟大家都有学校、有新规户型，能选的太多了。所以，对于广州大道中地块来说，产品和总价定位很关键。参考周边二手，这两年成交的，多数是80-130平左右的二-三房，而且小户型单价还高于大户型。你就说，假如这里打造80-120左右的三-四房，打出超100%使用率；再控制总价，按4.6万/平起拍楼面价（扣除配建），将来卖7-8万/平，600万起买越秀一手学区房，是不是吊打周边二手，对比新豪宅也有性价比了？好了，关于广州大道中项目，在关注的同学，扫码私聊。
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